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大数据视角看上海租房市场w66利来
来源:未知 作者:admin 发布时间:2019-02-22 09:55 浏览量:

  高收入区域附近,租金却不一定水涨船高?上海地铁周边还有哪些版块尚属租金洼地?这篇专题借你一双慧眼,从大数据视角把上海租赁市场看透透!

  作为租赁住房市场发展的“领头羊”,上海租房市场的运行格局受到越来越多关注。上海房租的平均水平似乎远远落后于房价,建设租赁用房的资金回报率依然可期。

  为了更加直观的了解上海市各区域的租金分布,我们将上海市市域划分成50*50共2500个栅格,测算各栅格的平均租金水平。

  在测算指标上,考虑不同户型的单位面积、房间间数均差异较大,没有使用租房时常见的单间租金价格,而是选用了每平方米月租金来计算租金水平。

  结合租金的地理分布来看,可见上海租金水平与环线、地铁线分布高度吻合。房价最高的区域以人民广场为中心,集中在南京西路至陆家嘴一带,租金平均在120元/平方米?月以上。次一级是2号线沿线的内中环区域,平均租金多在90-120元/平方米?月,2号线两端虹桥交通枢纽和张江高科+浦东机场的辐射,为2号线沿线带来了提供了更多的高附加值产业和相应的工作岗位,房租水平也随之水涨船高。第三档租金水平大多在60-90元/平方米?月之间,主要分布在内中环,但在1号线号线地铁沿线,均有一定程度的向周边延伸。而第三、第四档则位于更外围的区域,其中平均租金水平低于30元/平方米?月的栅格,更是全部位于外环线以外。

  基于上海市租金水平的由中心向四周递减空间特征,我们进一步测算了13026个不同小区户型租金和空间位置的关系:计算各小区到城市中心与副中心的距离(人民广场、陆家嘴、徐家汇、五角场、真如和花木)的经纬度距离,以经纬度距离为自变量,租金为因变量做逐步回归,得到分析结果如下:

  每平方米月租金=-4.92×至人民广场距离+1.51×至五角场距离+0.53×至线,显著性检验通过

  模型的拟合优度确实不高,但还是说明了一定问题:至人民广场的距离远近,确实是影响房价的重要因素之一,平均远离人民广场1公里,每平方米月租金就要下降4.92元。从以上分析结果中,五角场与真如两大副中心的系数都是正数,即距离越远、租金越高,主要还是因为人民广场附近的高房价小区引领全市,远远领先于这两个城市副中心。考虑实际情况,五角场与真如的核心区域租金肯定是高于周边非核心区域的,但人民广场的影响强度太大,所以单纯以地理位置来衡量租金是不合适的。

  以人民广场为例,按距离分段来看,在距离人民广场5公里范围内,一样有房租较低的小区存在,有7.6%的小区月租金低于50元/平方米。由此来看,距离市中心的距离或许会影响小区租金的上限,但并不能体现小区居住条件的差异,受周边配套、小区年代、出行便利等情况的差异,上海市中心附近依然会有租金水平相对较低的小区。

  为此,为了进一步了解影响上海房租的相关因素,克而瑞研究中心进一步梳理细分了薪资、出行、消费以及公建配套等方面的指标,并考虑年代、户型、面积等因素,对影响租金的因素进行了逐步回归分析。

  在数据处理中,首先将栅格尺度进一步细化到100*100米,将上海拆分成123万个(1002*1243)细分栅格,计算各栅格内的各类信息的计数值和平均值,如平均薪酬、职位数量、餐厅数量、平均餐饮消费等等,以此在较小的尺度上精确描述各项配套在上海的分布情况。

  再据此计算各小区周围不同尺度下的相关信息的计数值和平均值,尺度范围包括500米、1000米、1500米、2000米、3000米和5000米。如500米内的地铁站数量、500米内地铁站上班人数、1000米内地铁站数量、1000米内地铁站上班人数等等,以此更加全面地描绘各小区的出行、消费等配套差异,测算小区样本数量为13026个。

  最后,在6类尺度下,通过测算各小区以房租为因变量,各小区相关信息指标为自变量做多元线性回归和相关性分析,以此得到对房租变动影响力较为明显的指标。

  最终选择出22项指标来拟合测算房租价格,但必须要指出的是,由于我们选用了逐步回归的方法去筛选指标,筛选标准是增删某一指标是否可以得到更好地解释力度,因此某些与租金具有一定相关性的指标,在此没有被加入进来。但在后续文章中,视指标重要程度还是会予以讨论,如公交站、长途汽车站、游乐园、医院、公园等。

  测算结果拟合情况见下图,在我们尽可能地选取影响房价的外部因素情况下,最终得到的拟合优度(R?)达到了0.60,即模型对于房租价格变动情况的解释可以达到60%,在社会科学和经济领域中,在数据颗粒细化到单个样本的情况下,已经属于较为理想的结果。模型解释力度之所以无法达到更加理想的程度。还是因为缺少对租赁房屋内部相关信息的搜集,物业服务、楼层、电梯、硬装、软装等情况均存在缺失,即便是同一小区的相同户型房屋,因为装修情况的差异而导致房租出现差距实属正常,并且在平均房租水平较低的板块,这一差异还会显得更加明显。典型如佘山高尔夫,附近的小区月租金多在30-60元/平方米,但该小区租赁房屋由于自身物业和生活配套更加优越,房屋室内装修投入更大,挂牌月租金可以达到120元/平方米以上。

  总结:通过栅格化视角,可见上海的租金水平在空间分布上与环线、地铁显著吻合,呈现由中心向四周递减的特征,租金与人民广场距离的关系已经很好的论证了这一事实。

  但单一地理因素并不足以完全解释房租水平的变动,因此我们通过更精细的栅格化方式计算各类配套的分布情况,再通过逐步回归的方式确定了涵盖6个类型的22项指标作为自变量,租金作为因变量而分别研究,以得到每个因素对于房价的影响程度。

  从测算结果和实际值的差异来看,有60%的房源测算偏差在10%以内,约26%的房源测算结果偏差大于30%。不过对比两类房源分布情况来看,都是均匀的分布在上海市市域之内,空间分布并没有出现明显差异。这也再次印证了上文的判断:在造成估算结果偏差的原因中,未涉及的物业、装修等内部因素起到了很大作用,而各板块差异造成的影响并不显著。

  在租房过程中,房源本身、小区条件作为房屋的自身硬件,对于租金的影响当然是不可忽视的,其中建筑年代、房型等基本特征更是对租房者是否选择租房产生着决定性的影响。

  分建筑年代作分类汇总,上海市呈现出建筑年代越久,平均租金越高的趋势。如10年以内房屋的平均月租金只有68.1元/平方米,比全市平均低10%,而40年以上的住宅平均月租金达到87.8元/平方米,又比全市平均高出了14.5%。上海市房租价格似乎与美酒一样,呈现出“越久越香”的分布特征。

  从供应规模来看,房龄在11-20年之间的住房市市场供给的主力,即建筑年代在1998-2007年之间的住房供给量最大,在经历过10至20年的财富再积累之后,这部分住房的房东大多已经进一步改善了自身住房条件,未出售的住宅也因此成为了住房租赁市场的主力。而5年以内的住房租赁挂牌量仅为9.2%,主要还是因为房东居住或暂时空置比例较高。房龄在30年以上的租赁房源仅占5.2%,40年以上的更是只有0.5%,这部分房源主要密集在内环以内,区位价值优异,房租水平自然也水涨船高。

  造成“越久越香”的原因当然并不是租客真的喜欢老房子,而是由于建筑年代越久,该房屋位于内环内或者高价值板块的概率越大,板块内配套完善,区位优势显著,因此提高了房屋租金水平。

  分房型来看,1房产品月租金最高,达到了99.86元./平方米,远远超过其他房间类型。在合租成为租赁市场主流现象的情况下,1房产品拥有更好地私密性,再加上对客厅、厨卫等空间的独占,且具有显著的“小户型低总价”优势;在上海聚集了大量外来高收入人群的情况下,也为租房市场带来了更多的单人、情侣或小家庭客源。在产品优势、客户基数大、支付能力强的情况下,1房产品的租金价格自然也水涨船高。

  其后由2房至4房,随着房间数的增加,平均租金水平也随之下降,其中4房每平方米平均月租金更是只有68.16元/平方米。原因不难理解,随着房间数的增多,客厅等公共空间的共享人数会随之增多,各房间的私密性也会随之下降,房屋出租价格随之下滑也在清理之中。

  不过5房及以上产品的平均月租金又回升到了79元/平方米。主要还是因为大量整租的高品质别墅及大平层产品拉动,使得这部分住宅的每平方米租金有所回升。但相比密集在中环以内的一房出租价格而言,5房及以上产品仍有较大差距,这一方面是因为这些大户型产品也存在“合租”现象,另一方面更重要的 ,还是因为上海对外出租的大面积住宅多位于青浦、松江和闵行等中远郊,地区的平均租金水平相对较低所致。

  按1.5公里内租赁房挂牌数量进行分类汇总,可见随着周边租赁挂牌数量的上升,平均租金水平也呈现上升趋势。当1.5公里范围内房源数量在400个以下时,平均月租金只有58.6元/平方米,而当房源数量达到400以上时,平均租金水平也随之快速上升,在401-600、601-800、801-1000分档,平均月租金依次较上一级提升了32.2、22.8和7.4元/平方米。

  但到了租赁房源更加密集的800以上分段,月租金又出现了小幅回落,下降到了111.7元/平方米。由此来看,一个小区周边租赁房源的多少,固然在一方面证明了租住密集程度,从而在一定程度上反映了此处租赁房的价值,但租赁房太过密集的现象,还是会对租金水平造成一定程度的负面影响。

  联系地图分析可以看到,租赁房源相对密集的板块大多集中在中环以内的城市中心,尤其在浦西的南京东路、静安寺、上海站、徐家汇等核心地区已经连点成面,这些地区的高租金,是租赁挂牌量与平均租金相关的重要原因。典型如徐家汇板块附近,周边租赁房源高度密集,平均房屋月租金也超过110元/平方米。

  此外,在嘉定、松江、颛桥等的远郊,也有较多租赁房源供给,这些远郊板块租赁市场规模的快速发展,在一定程度上印证着这些板块的人口集聚能力和未来发展潜力。另一方面,这些板块平均租金不高,也是租赁房源高度密集地区平均租金出现回落的原因之一。

  对于租金价格水平的研究,终归绕不开“租售比”这一概念。我们以周边二手房挂牌单价对租赁房源进行分类,对平均房租水平进行分类汇总,由下图可见,随着周边二手房平均价格的上升,平均租金水平在一路攀高。周边出售单价在4万元/平方米以下的租赁房源,平均月租金只有33元/平方米,而出售单价在8万元以上的租赁房源,平均月租金可高达126.8元/平方米。

  租售比指标也是如此,随着出售单价和平均租金水平的上升,租售比也在持续上扬。周边二手房挂牌单价在8万元以上的房屋平均租售比可以达到1.7%,较房价最低的4万元以下分段高出了5个百分点。这一方面说明,相对于低房价区域的租赁房而言,高房价区域的租赁房往往能够提供更多的生活和工作便利,上海的高房价区域确实“物有所值”;另一方面在租客支付能力上,也说明了高收入租客的支付能力较强,对于租金的价格敏感程度更低,在侧面印证了上海市中高端房屋租赁市场的价格空间。

  将租售比按网格进行分析,(由于二手房价格采集样本存在缺失,部分远郊区域缺乏有效信息)可见上海市租售比较高的区域集中在了外环以内的区域,以陆家嘴为原点,沿二号线向西呈带状延展。

  从板块层面看,古北、衡山路、淮海中路等板块的二手房平均单价都超过了7万元/平方米,租售比均达到了2%以上。而位置相对偏远的西渡、万祥镇、大团镇等板块,房价水平在2-3万元/平方米左右,其租售比只有1%。此外值得注意的是,浦东的新场、泥城、惠南等板块近年来得益于自身规划利好,以及迪士尼、临港新城自贸区的辐射效应,房价水平快速攀升至了5万元以上的水平,但对于租客而言受众面依然较窄,月租金依旧大多在30元/平方米以下,最高的惠南也不过27.8元/平方米,2000元左右的月租金即可租到两房。

  总结:在小区基本面角度,房屋自身属性对房价影响有限,如建筑年代对个体房屋的租金水平并不会产生实质性的影响,房型的变化也只是对低房价板块的影响较为明显。租赁房源的密集程度,确实与房租水平存在一定正相关,但不少租赁房源太过密集的地区,由于居住条件一般、距离市中心较远,房租水平依旧低于全市平均。整体来看,还是周边二手房价格对租金的影响更加显著。并且伴随着房价水平的上涨,租金水平还会出现更大幅度的上升。

  在与房租承受能力最为息息相关的岗位、薪资方面,由于大量租房者都有“通勤便利”的需求,所以在岗位密集的区域,租房需求随之上涨,租金也水涨船高;从另一方面来看,并不是高薪人群都会选择居住在高房租区域,随着区域房租的提高,低收入人群则逐渐减少,但在房租不高的区域,也不乏高收入人群的身影。

  相比居住在自有房屋的居民而言,租户的居住成本无疑与收入水平更加密切,高薪职位密集的板块附近,房屋的“使用价值”自然更高一些。因此,我们在岗位薪资方面选取了小区周边3公里内的职位数量及周边3公里内的平均薪资两个因素作为重点研究对象,分别分析其对于租金水平的影响。不过,就实证分析的结果来看,相比平均薪资而言,工作机会数量的多少对板块居住价值的影响更加明显。

  从招聘方面的数据来看,更多的岗位需求都集中在内环内:全市岗位需求大于1万的板块有15个,其中11个分布于中环线个),主要分布于浦东、徐汇、静安三个区域,长宁、黄浦和虹口区也有板块的岗位需求量较高,值得一提的是,岗位需求人数TOP15的板块中,有一个板块为松江区松江新城板块,松江依托G60沪昆高速“科技走廊”的规划带动,成为国家新型工业化产业示范基地,这一利好的实现也为松江提供了更多的就业机会。

  上海的城市空间布局非常清晰,以“圈”和“点”的结合为主,“圈”主要包括内、中、外三环,“点”则包括几个城市中心和城市副中心,从提供的就业岗位数量分布来看,几大传统的CBD区域徐家汇、陆家嘴、南京西路等板块的就业需求表现持续突出;随着商业扩张、电子科技等产业持续发展,张江、ag88环亚娱乐。田林等板块也逐渐崛起,成为人才聚集地;其他板块如四川北路、不夜城等板块商业发展较为密集,也有较多的就业岗位提供。

  从目前招聘需求的分布来看,以中心城区的需求为主向外延伸,但相比之下南北向的职位需求高于东西向,其中城市北边的岗位需求又高于南边:北侧的彭浦新村、顾村、五角场、黄兴公园等板块都有较多的求职需求,与高校的分布也有一定关联,在高校附近往往有较多创业中心、商业体等可提供较大的就业机会。

  具体到板块,陆家嘴是目前上海就业岗位最多的板块,提供的职位数量多达3.86万个,比位列第二的徐家汇高出7000个岗位:

  陆家嘴作为不仅浦东,甚至辐射全国的金融中心,板块内遍布高端的金融产业,在招聘人数以及提供的工资水平上都遥遥领先其他板块;

  徐家汇作为上海四大城市副中心之一,是一个集商业、购物、娱乐等于一体的商业中心,板块内各类商业发展繁荣,消费群体分布广泛,加之汇集了地铁1、9、11号线,交通便捷程度在城市中也处于高水平,板块的综合发展程度较高,发布的就业岗位也更多,徐汇区整体发展水平都较高,除徐家汇以外田林、上海南站板块的招聘规模也分别达到2.7万人和2.53万人;

  静安区南京西路、静安寺一带高端商业、办公均较为密集,平均消费水平也处于很高的水平,提供就业机会在上海也同样位列前三。

  此外,长宁区在提供就业岗位的能力方面也表现较为突出,尤其中山公园板块同样是以商业、消费、休闲娱乐为一体的综合型板块。

  对于消费个体来说,可获得的薪资水平是最值得关注的,平均薪资水平越高的地区,工作者消费能力越强,对租金的承受能力也进一步提升。从整体趋势来看,城区范围内的平均薪资水平普遍较高,但相对远郊的一些板块也有一些薪资较高的岗位,分布较为零散。从收集到的13万条数据均值来看,上海的平均招聘薪资在8816元/月左右,按照工资排序来看,招聘岗位工资前5%的平均工资为29964元/月,而招聘岗位工资后5%的平均工资仅为3157元/月,差异巨大,但个体岗位的薪资受到多因素共同作用,且对板块整体的平均薪资水平影响较低。

  市中心人民广场板块的薪资均值为10596元/月,高于全市平均水平近1800元,人民广场作为上海市中心板块,各类配套都达到极度成熟的程度,商业、娱乐消费等水平也较高,象屿、雅居乐、海通证券等知名企业均在人民广场有商办大楼,整个板块内的薪资水平水涨船高,其次金融中心陆家嘴的平均薪资水平为9994元/月,与人民广场水平相近。

  另外四个城市副中心板块中,五角场的平均薪资水平最高,达到9673元/月,五角场板块中高校云集,包括复旦大学、上海财经大学、同济大学、第二军医药大学等知名高校,这样的高校氛围,加上五角场创智天地、创业中心、复旦科技园等创新产业基础,形成了完整的人才产业链条,同时也不难看出,高新科技、创业型产业密集的板块,整体薪资水平都较高。

  徐家汇以商业为主,“十三五”规划中要求积极推进徐家汇中心的建设,该项目的有助于推进港汇广场、汇金六百、东方商厦等老旧载体焕发新貌,且徐家汇中心项目落成后进一步连通徐家汇的商务商业核心圈,对增强徐家汇地区的商务聚集能力和辐射能力大有助益,同时,在科技创新区块方面,徐汇区以上海交大为核心,聚集多个载体,促进徐家汇地区成为创新要素聚集、科技发展领先的创新功能区,商务升级和高新科技的聚集将在未来进一步推进徐家汇板块的平均薪资水平。

  相比之下,与徐家汇、五角场同为城市副中心的真如、花木板块的平均薪资水平分别为8670元/月和7775元/月,甚至低于全市平均水平,说明两个板块内部的高薪岗位密集度尚且较低,此刻薪资水平仍处于城市洼地。

  结合租金水平来看房源周边的岗位需求、薪资水平来看看两者之间的关系可得出显著结论:周边岗位数量越多的地方,房屋平均租金水平越高;平均薪资水平越高,未必平均租金越高,但房源平均租金高的板块其平均薪资水平必然处于高位水平。

  板块岗位和平均租金方面,随提岗位数量的提高,租金整体上行。可提供的岗位数量多,则说明板块的人口活跃度较高,而对于租房的群体来说,大部分都会根据“就近原则”,选择在距离工作地较近的地方租房,所以工作岗位聚集的地方,往往对租房的需求高于其他区域,租金也就水涨船高。

  挂牌房源中,周边提供岗位数量最多的为徐汇区建国西路的部分房源,挂牌小区平均有近10万职位需求(小区周边3公里范围内需求大于板块需求,主要是由于数据跨板块),各类房型的平均单位面积租金高达162元/月/平方米,且房型越小,平均租金越高,最小的一房平均租金达到189元/月/平方米。

  虽然从图中来看,单位面积租金最高达到280元,但主要为一些豪宅产品或一些位于新天地、淮海中路等板块的房源,且数量较少,徐汇区建国西路板块房源的租金已经处于很高水平。

  此外,人民广场、南京西路、衡山路和静安寺等岗位密集的地方,平均挂牌租金也分别达到118、164、158、162元/月/平方米,以此单位面积租金推算,一室户或单间的月租金大约在4000元以上,达到全市平均薪资水平的一半。

  周边可提供岗位较少的小区,如位置偏远的青浦练塘、浦东万祥镇或嘉定华庭等地,单位面积租金低至15-20元/月/平方米左右,就算租一套90平米的两房月租金也仅为1800元。但这些地方可提供的就业岗位也非常少,有些板块甚至不足100个招聘需求,其中外地工作者的数量更少,人口活跃度低,自然也无法带动房租的上涨。

  与就业密度和房屋租金的关系不同,在平均薪资方面,平均薪资与房屋租金的正相关关系并不显著,房租较低的区域,平均薪资水平跨度较大,而随着房租越高,板块内的低薪职位逐渐减少,留下的都是薪资水平较高的岗位,也就是说,高薪资的劳动者有可能居住在较低租金的板块,而低薪资的劳动者基本不可能居住到租金较高的板块去。

  单位面积租金在50元以下时,其板块的平均薪资水平从最低4800元/月到13000元/月,跨度范围较大,主要为浦东惠南、青浦朱家角、松江大学城、松江新城等板块,且同时市区内也有一些租金较低的房源,位于杨浦中原板块、虹口江湾镇、虹口凉城和闸北公园等地,但多为4房及以上的大房,对于个人租户而言并不适合。

  反之,单位面积租金在150元以上时,平均薪资水平从最低的7990元/月到15000元/月,基本都高于全市平均水平,且单位面积租金高的区域基本集中于黄浦、静安、徐汇、长宁等中心城区,房型从小型的一室户到4房以上的豪宅均包含在内,低薪劳动者即使在这些板块内工作,也可能会无法负担高昂的房租,转而到增加通勤成本,到相对偏远的地方去租房。

  显然对于租房客群来说,工作地点以及工资水平将对租房有明显的影响,考虑到租赁成本和通勤成本,大部分人会在自己可以接受的租金范围内,尽可能的缩短与工作地点之间的关系,降低通勤成本。

  在与房租承受能力最为息息相关的岗位、薪资方面,由于大量租房者都有“通勤便利”的需求,所以在岗位密集的区域(这些区域往往发展也比较完善、配套成熟),租房需求随之上涨,租金也水涨船高;从另一方面来看,并不是高薪人群都会选择居住在高房租区域,随着区域房租的提高,低收入人群则逐渐减少,但在房租不高的区域,也不乏高收入人群的身影。

  相比于岗位薪资而言,交通出行的便捷程度可能对租客的影响力不是最直接的,但它是租客在能够承受房租的情况下最优先考虑的一个因素:优越的地理位置,便捷的交通条件,都会大幅度提升日后的通勤、出行的便捷性。而对于市内通勤来说,地铁相比于公交来说,对多数需要远距离通勤的租客来说是首要考虑的交通工具,因此对房租的影响也最为显著。

  上海市大部分的租客都是上班族,对于这一群体而言,通勤时间是租房时首先需要考虑的问题。一般来说,通勤时间稳定、市区移动速度较快的地铁站是租客们最为青睐的“地标”,而在常见的租房APP或网站中,“按地铁线租房”也已经成为了必备的筛选方式。但由于地铁不是处处可达,因此房源周边公交情况也是租客们的关注热点。因此,本文选择了房源周边1500米内的地铁站数量、工作客流和居住客流及房源周边500米内的公交站数量等因素来研究交通出行对于房屋租金的影响。

  在租赁住宅的时候,大部分租客都会考虑的一个重要因素就是该小区周边地铁站的配套情况,地铁站点多,通达度高,日常通勤或外出的便利程度都会得到大幅提升。

  通过统计房源周边1.5公里范围内的地铁站数量,可得在市区范围尤其内环内由于地铁站点密集,部分核心区域的房源周边1.5公里内的站点数量甚至超过10个,内环还有一些房源周边1.5范围内有6-10个地铁站,可以说覆盖了大部分的地铁线路,出行便捷程度非常高。

  然后随着房源与市中心的距离增加,到中环附近,大量房源周边1.5范围内的地铁站数量则下降到3-5个,出行仍旧较为方便,但可能换乘的频次将要有所增加;距离市中心的距离进一步增加,类似1号线号线单线路的经过的路段,房源附近就仅有1-2个站点,或者甚至无站点,城市中心区域在轨道建设方面的领先程度还是较为明显的,但这也导致了一些线路(尤其贯穿远郊及城市中心区域的部分线路)在早、晚高峰期的时候面对客流量过大、运力不足的难题。

  结合房租来看,周边地铁配套情况对房租的影响相当显著,1.5公里范围内有10个地铁站点以上的房源单位面积平均租金达到125.88元/月,即便是30平方米的单间的月租金也达到3700元,其次周边有6-10个地铁站房源平均租金为110.28元/月,随着周边地铁配套的减少,房源的平均租金逐渐下降。值得一提的是,周边有3-5个地铁站和1-2个地铁站两个档次的房源与前一类房源的价差较大,主要由于周边地铁站数量在5个以上之后,地铁配套的边际效益有所降低,周边地铁配套在5个以下的房源则更加注重站点带来便利。

  具体到几个地铁站点配套特别突出的小区来看,周边地铁站数量最多的是位于人民广场新闸路地铁站附近的水景苑,其方圆1.5公里内地铁站数量高达14个,覆盖线号线,公共交通出行的便捷程度在全市名列前茅,而水景苑作为2002年的建筑,其单位面积的平均租金达到148.52元/平方米;此外新天地板块的重庆公寓、徐家汇板块的南天大楼等周边1.5公里范围内都有较多地铁站点,这些房源的挂牌租金同样较高,平均单位租金分别为203元/月和180元/月。

  地铁承载了上海的大部分公共出行压力,尤其在工作日早、晚高峰期的时候运营压力较大。而地铁带来的客流量强度也影响着租金的高低。

  根据地铁站客流进出站时间的不同,将上午7-9点进站定义为该站的居住客流,出站的定义为该站的工作客流:二者相比,工作客流具有更高的聚集度,不但表现在该区域聚集的工作人数上,更表现在最高客流板块的分布上。

  居住客户聚集最多的区域主要位于内环以内,沿南北高架周边,如人民广场、西藏北路以及打浦桥、长寿路等板块,此外位于外环的闵行莘庄板块的居住客户流量也很高,相比内环内多条地铁线号线在此相连,地铁运输的压力更大。

  而工作客流聚集最多的几个区域,完全集中于人民广场、新天地一带,城市中心的优势凸显,上班高峰期时段开往市中心地铁的运输压力更是高出其反向车次数倍。

  结合各板块的工作客流、居住客流以及租金情况来看,工作客流与租金的相关性表现得更加明显,对租金水平的影响更大:在居住客流差异不大的情况下,工作客流越高的板块,其平均租金水平也越高;另外如南京东路、豫园、淮海中路等板块,其居住客流水平不如西藏北路、不夜城以及武宁板块,但工作客流更高,总体租金水平显然也更高。

  且从图中显然可以看出,租金高于平均水平的区域中,居住客流量是相对接近的,但工作客流量的差异较大。除租金水平最高的几个板块以外,老西门和西藏北路板块的工作客流量分别达到3.06万人次和2.7万人次,位列所有板块的第7和第11位,但租金水平却显然相对靠后,相比之下这两个板块尚属于租金洼地。

  在两地距离相距不远或是地铁配套尚未完善的情况下,乘坐公交车则是最主要的公共出行方式之一,相比地铁,公交有着灵活、价格低廉的优势。一般来说,小区周边500米内的公交车站可为小区住户提供的便利程度较高。从统计数据来看,小区周边500范围内公交车站的数量分布从0到30个左右。

  从整体分布来看,公交车站配备最为完善的区域虽然也在内环以内,与地铁站这种资源完全集中于市区范围的交通配套相比,城郊也有部分区域的公交车站配备完善:如在金山、奉贤、松江和青浦的城区内,均有部分小区周边500米内有超过15个公交站台的情况。

  主要由于这些区域的人口都集中在老城内,而这些区域的地铁配套暂未跟上,青浦、松江分别仅有17号线号线通过,奉贤和金山甚至并且有地铁通达,所以区域内的公共出行以公交车为主,站点分布较为密集。

  而具体到不同档次来看时,在小区周边500米范围内有11-15、9-10个公交车站的两个档次中,其散点分布几乎重叠,再次证明在公交车站的配套方面,全市的完善程度差异较小。

  虽然从站点的配套来看,郊区与城区之间的差异缩小,但结合经过的公交车线路来看,市区内的优势依然突出:内环内的人民广场、徐家汇、陆家嘴、塘桥等板块中,部分小区周边500米内有超过50条公交线米内的公交车站数量可能不如青浦、松城区中的某些小区,但是市区内每站经过的公交线路更多,对于站台的利用率更高,通达性也更高。当然,青浦、松江城区等地,在有较多公交站台配备的基础上,也有部分小区周边经过的公交线条。

  再结合租金来看,各板块小区周边500米内平均拥有的公交车站数量和通过公交线路数量:整体呈现的趋势为租金水平越高,公交车站及通过公交数量配套越完善。但正如上文提到,郊区的核心地段也有较完善的公交车站配套,比如松江老城、嘉定老城、以及金山石化板块等,但这些区域的平均租金低于全市平均水平,其中金山石化板块的平均租金低至23元/平方米/月,在金山租100平方米整租房也仅仅需要2000元左右的月租,且金山的租房需求和租赁房源都少,整体租房市场比较冷淡。且从图中也可看出,各板块的小区内周边500m的平均公交车站数量差异较小,公交配套的关键仍然是周边通过的公交数量。w66利来

  相比于岗位薪资而言,交通出行的便捷程度可能对租客的影响力不是最直接的,但它是租客在能够承受房租的情况下最优先考虑的一个因素:优越的地理位置,便捷的交通条件,都会大幅度提升日后的通勤、出行的便捷性。而对于市内通勤来说,地铁相比于公交来说,对多数需要远距离通勤的租客来说是首要考虑的交通工具,因此对房租的影响也最为显著。